Die Steuern machen beim Immobilienkauf in Italien einen wesentlichen Teil der Nebenkosten aus. Welche Steuer greift, hängt davon ab, ob Sie eine Bestandsimmobilie von einer Privatperson oder einen Neubau vom Bauträger kaufen — und ob es Ihr Erstwohnsitz (prima casa) wird.
Kauf vom Privatverkäufer: die Registersteuer
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie von einer Privatperson ist die Hauptsteuer die Registersteuer (Imposta di Registro): 9% des Katasterwerts beim Zweitwohnsitz, reduziert auf 2% bei der prima casa (Erstwohnsitz).
Bemessungsgrundlage ist häufig der Katasterwert (valore catastale), der in der Regel unter dem Kaufpreis liegt — ein echter Vorteil, da die Steuer dann auf einen niedrigeren Wert berechnet wird.
Neubau vom Bauträger: die IVA
Kaufen Sie einen Neubau von einem Bauträger, fällt statt der Registersteuer die Mehrwertsteuer (IVA) an: 10% als Standardsatz, 4% bei der prima casa und 22% bei Luxusimmobilien (Katasterklassen A/1, A/8, A/9).
Hinzu kommen feste Hypotheken- und Katastersteuern: bei der prima casa kleine Fixbeträge, bei IVA-pflichtigen Käufen einer Zweitimmobilie etwa 2% plus 1%.
Die prima-casa-Vergünstigung
Den reduzierten Steuersatz (2% Registersteuer bzw. 4% IVA) erhalten Sie nur, wenn Sie innerhalb von 18 Monaten Ihren Wohnsitz in der Gemeinde (comune) anmelden, in der die Immobilie liegt.
Diese Bedingung sollten Sie realistisch prüfen, bevor Sie mit dem niedrigeren Satz kalkulieren — wird die Wohnsitzpflicht nicht erfüllt, kann die Vergünstigung nachträglich entfallen.
Laufende Steuern und der Rat des commercialista
Nach dem Kauf fallen laufende Steuern an: die jährliche Grundsteuer IMU (auf eine prima casa in der Regel nicht, außer bei Luxusimmobilien) sowie die Abfallsteuer TARI.
Für deutsche Käufer entstehen beim Kauf keine Doppelbesteuerungsprobleme. Ziehen Sie dennoch einen Steuerberater (commercialista) hinzu, um Ihre konkrete Situation zu prüfen.
FAQ
Wenn Sie die Steuern einkalkuliert haben, lohnt der Blick auf konkrete Angebote in Ligurien. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Orientierung und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie sich vor dem Kauf von einem Notar (notaio) und einem Steuerberater (commercialista) beraten.