Anders als ein Anwalt vertritt der italienische Notar (notaio) keine Partei: Er ist ein neutraler, vom Staat bestellter Amtsträger und bei jeder Eigentumsübertragung gesetzlich vorgeschrieben. Für deutsche Käufer ist das vertraut und doch anders als zu Hause — dieser Ratgeber erklärt seine Rolle.
Wer der notaio ist — und wer ihn bezahlt
Der notaio ist ein neutraler, staatlich bestellter öffentlicher Amtsträger. Er ist nicht "Ihr" Anwalt und vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern wacht über die Rechtmäßigkeit des Geschäfts. Bei jeder Eigentumsübertragung ist seine Mitwirkung Pflicht.
In der Regel wählt und bezahlt der Käufer den Notar. Sein Honorar liegt typischerweise bei etwa 1,5 bis 3% des Kaufpreises, nach einer gleitenden Skala — bei höherwertigen Immobilien fällt der prozentuale Anteil tendenziell niedriger aus.
Was der Notar prüft und beurkundet
Vor der Beurkundung prüft der notaio den Eigentumstitel des Verkäufers, kontrolliert das Kataster (Catasto) sowie etwaige Hypotheken und Belastungen. So stellt er sicher, dass Sie eine lastenfreie Immobilie von der berechtigten Person erwerben.
Anschließend entwirft und beurkundet er den Kaufvertrag (rogito), zieht die Kaufsteuern ein und führt sie ab und veranlasst die Eintragung der Eigentumsübertragung. Das Eigentum geht im Moment der Unterzeichnung des rogito auf Sie über.
Vorvertrag und Anzahlung
Vor dem Notartermin steht in der Regel ein Vorvertrag (compromesso bzw. contratto preliminare), in dem sich beide Seiten verbindlich auf den Kauf einigen. Dabei wird üblicherweise eine Anzahlung (caparra) geleistet, typischerweise 10 bis 20% des Kaufpreises.
Erst der spätere rogito beim Notar überträgt das Eigentum endgültig — der Vorvertrag bindet die Parteien, macht Sie aber noch nicht zum Eigentümer.
Wenn Sie kein Italienisch sprechen
Der rogito wird auf Italienisch beurkundet. Verstehen Sie die Vertragssprache nicht ausreichend, schreibt das Gesetz eine beglaubigte Übersetzung bzw. einen vereidigten Dolmetscher beim Notartermin vor.
Alternativ können Sie eine Vollmacht (procura) erteilen, sodass eine bevollmächtigte Person den rogito für Sie unterzeichnet — praktisch, wenn Sie nicht selbst anreisen können. In Deutschland wird ebenfalls ein Notar eingeschaltet, doch unterscheiden sich Ablauf und Rolle im Detail.
FAQ
Wenn Sie die Rolle des Notars verstehen, gehen Sie den Kauf in Ligurien sicher an. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Orientierung und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie sich vor dem Kauf von einem Notar (notaio) und einem Steuerberater (commercialista) beraten.